Cuando el Catastro y el Registro no dicen lo mismo de tu finca
Los metros de la escritura no cuadran con los del Catastro y hay una venta, una herencia o un expediente en marcha. Lo diagnosticamos, corregimos la geometría y redactamos el escrito que cierra el asunto.
El problema casi nunca aparece solo
Aparece cuando hay algo en marcha: una compraventa que se atasca en la notaría, una herencia que se reparte, una nave que se amplía, un banco que pide la finca inscrita. Y entonces salta que la escritura dice unos metros, el Catastro dice otros y el dibujo no encaja con el del vecino.
Desde la Ley 13/2015 el Registro de la Propiedad trabaja sobre la cartografía del Catastro. En segregaciones, divisiones y agrupaciones la ley exige georreferenciar la finca (art. 9.b de la Ley Hipotecaria), y desde la Resolución de la DGSJFP de 24 de junio de 2025 los registradores lo piden también al inscribir una obra nueva. Traducido: en esos casos, sin coordenadas correctas, el expediente no avanza.
¿En cuál de estos casos estás?
El Registro no te inscribe la escritura
Nota de calificación negativa: el registrador pide la representación gráfica georreferenciada con informe de validación positivo. Sabemos exactamente qué documento falta y cómo se produce.
Te ha llegado un requerimiento del Catastro
Un expediente abierto, un plazo corriendo y un escrito que hay que contestar con argumentos técnicos. Diagnosticamos el defecto, lo corregimos y redactamos la contestación.
Herencia o venta con metros que no cuadran
La finca tiene una superficie en la escritura, otra en el Catastro y otra sobre el terreno. Antes de ir al notario conviene saber cuál es la buena y qué hace falta para arreglarlo.
Segregación, obra nueva o ampliación
En segregaciones, divisiones y agrupaciones la georreferenciación la exige la ley (art. 9.b de la Ley Hipotecaria), y desde la Resolución de la DGSJFP de 24 de junio de 2025 los registradores la piden también al inscribir una obra nueva. Si además legalizas la instalación con nosotros, va todo en el mismo encargo.
Cómo lo resolvemos
Diagnóstico
Miramos la escritura, la nota simple y la cartografía catastral, y te decimos qué pasa, si tiene salida y por qué vía. Si sigues adelante, te lo descontamos.
Geometría correcta
Ajustamos las coordenadas existentes sobre la cartografía oficial, dentro de las tolerancias que exige la norma. Si hace falta medir sobre el terreno, te lo decimos en el diagnóstico.
Validación en el Catastro
Generamos el fichero GML y lo validamos en la Sede Electrónica hasta obtener el informe positivo con su código de verificación. Ese es el documento que te piden.
Presentación y seguimiento
Redactamos el escrito, lo presentamos con toda la documentación y seguimos el expediente hasta que el cambio consta. Te avisamos cuando entra y si llega alguna notificación.
Qué hacemos
Diagnóstico de la discrepancia
Revisamos escritura, nota simple y cartografía catastral y te decimos qué pasa, qué vía toca y cuánto costará. Se descuenta íntegro si nos encargas el trabajo.
Informe de validación gráfica (GML)
Fichero GML de la parcela e informe de validación de la Sede Electrónica del Catastro, ajustando la geometría sobre la cartografía oficial. Sin trabajo de campo.
Declaración catastral o subsanación
Modelo 900D o subsanación de discrepancias: documentación, plano, presentación telemática y seguimiento del expediente hasta que el Catastro lo incorpora.
Respuesta a requerimiento
Requerimiento del Catastro o nota de calificación negativa del Registro: averiguamos qué falla, lo corregimos y redactamos el escrito técnico dentro de plazo.
Expediente completo Catastro-Registro
De principio a fin: informe técnico firmado, representación gráfica, validación, escrito y seguimiento hasta la resolución. Un solo interlocutor y un solo precio.
Informe pericial de delimitación
Cuando hay conflicto: lindes discutidos con un vecino, reparto de una herencia o procedimiento judicial. Dictamen firmado por ingeniero colegiado.
Trabajamos con la documentación que aportas (escritura, nota simple y referencia catastral). Tasas, impuestos y honorarios de notaría o registro, aparte. No cobramos a resultado: respondemos del trabajo técnico, no de lo que resuelvan el Catastro y el Registro. Cada encargo se confirma con presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.
Un caso real
324 m² en el Catastro, 780 m² en la escritura
Una finca de Súria llegó con el Registro parado y un requerimiento del Catastro encima: las coordenadas aportadas daban 857 m², ni los 780 de la escritura ni los 324 que constaban. Comparando los vértices con la cartografía oficial se vio que seis eran correctos con un error de cinco centímetros y que dos estaban desplazados cuatro metros. Corregidos esos dos puntos y ajustado el lindero con la parcela vecina, el Catastro validó la geometría en positivo. El expediente se cerró con el escrito de contestación y la superficie que reconoce hoy el Catastro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda todo esto?
La parte que depende de nosotros va rápida: el diagnóstico, en tres o cuatro días; la geometría validada, en una o dos semanas si no hace falta medir sobre el terreno. Lo que no controla nadie es la Administración: el Catastro y el Registro tienen sus propios plazos y pueden tardar meses en resolver.
Si declaro más superficie, ¿me subirá el IBI?
Puede subir, sí. Si el Catastro incorpora más superficie de suelo o de construcción, el valor catastral cambia y el IBI va detrás. Te lo decimos en el diagnóstico, antes de que gastes nada. A veces la regularización compensa igualmente: el comprador, el banco o el notario pueden pedir que los metros cuadren, y sin coordinación la finca no tiene la presunción de ubicación y linderos del Registro (art. 10.5 de la Ley Hipotecaria). Otras veces conviene esperar.
¿Me garantizáis que el Registro lo inscriba?
No, y desconfía de quien te lo garantice. Nosotros respondemos del trabajo técnico: una geometría que valida en positivo y un expediente bien planteado. Quien resuelve es el Catastro y quien califica es el registrador, y en el procedimiento del artículo 199 se notifica a los vecinos colindantes, que pueden alegar, y el registrador decide. Por eso no cobramos a resultado.
¿La validación del Catastro acredita que la finca es mía?
No. El informe de validación gráfica acredita la geometría —que el dibujo encaja con la cartografía del Catastro y no invade al vecino—, no la propiedad ni la legalidad de las operaciones jurídicas. Si lo que hay detrás es una cuestión de títulos, te lo diremos y es terreno de notario o abogado.
¿Tengo que hacer algo yo o lo lleváis todo vosotros?
Casi todo lo llevamos nosotros, pero hay trámites que tienen que ir a nombre del propietario: según el caso, se presentan con su certificado digital o Cl@ve, o los hace alguien con representación acreditada. Te acompañamos en ese trámite o lo hacemos por ti con una autorización.
Cuéntanos qué te ha llegado
Si tienes un requerimiento o una nota del Registro, adjúntalo o cópianos lo que dice: con eso solemos ver enseguida por dónde va. Te respondemos en 24-48 h laborables.