Quan el Cadastre i el Registre no diuen el mateix de la teva finca
Els metres de l'escriptura no quadren amb els del Cadastre i hi ha una venda, una herència o un expedient en marxa. Ho diagnostiquem, corregim la geometria i redactem l'escrit que tanca l'assumpte.
El problema gairebé mai apareix sol
Apareix quan hi ha alguna cosa en marxa: una compravenda que s'encalla a la notaria, una herència que es reparteix, una nau que s'amplia, un banc que demana la finca inscrita. I llavors salta que l'escriptura diu uns metres, el Cadastre en diu uns altres i el dibuix no encaixa amb el del veí.
Des de la Llei 13/2015 el Registre de la Propietat treballa sobre la cartografia del Cadastre. En segregacions, divisions i agrupacions la llei exigeix georeferenciar la finca (art. 9.b de la Llei Hipotecària), i des de la Resolució de la DGSJFP del 24 de juny de 2025 els registradors ho demanen també en inscriure una obra nova. Traduït: en aquests casos, sense coordenades correctes, l'expedient no avança.
En quin d'aquests casos ets?
El Registre no t'inscriu l'escriptura
Nota de qualificació negativa: el registrador demana la representació gràfica georeferenciada amb informe de validació positiu. Sabem exactament quin document falta i com es produeix.
T'ha arribat un requeriment del Cadastre
Un expedient obert, un termini corrent i un escrit que cal contestar amb arguments tècnics. Diagnostiquem el defecte, el corregim i redactem la contestació.
Herència o venda amb metres que no quadren
La finca té una superfície a l'escriptura, una altra al Cadastre i una altra sobre el terreny. Abans d'anar al notari convé saber quina és la bona i què cal per arreglar-ho.
Segregació, obra nova o ampliació
En segregacions, divisions i agrupacions la georeferenciació l'exigeix la llei (art. 9.b de la Llei Hipotecària), i des de la Resolució de la DGSJFP del 24 de juny de 2025 els registradors la demanen també en inscriure una obra nova. Si a més legalitzes la instal·lació amb nosaltres, va tot en el mateix encàrrec.
Com ho resolem
Diagnòstic
Mirem l'escriptura, la nota simple i la cartografia cadastral, i et diem què passa, si té sortida i per quina via. Si continues endavant, t'ho descomptem.
Geometria correcta
Ajustem les coordenades existents sobre la cartografia oficial, dins de les toleràncies que exigeix la norma. Si cal mesurar sobre el terreny, t'ho diem al diagnòstic.
Validació al Cadastre
Generem el fitxer GML i el validem a la Seu Electrònica fins a obtenir l'informe positiu amb el seu codi de verificació. Aquest és el document que et demanen.
Presentació i seguiment
Redactem l'escrit, el presentem amb tota la documentació i seguim l'expedient fins que el canvi hi consta. T'avisem quan entra i si arriba alguna notificació.
Què fem
Diagnòstic de la discrepància
Revisem escriptura, nota simple i cartografia cadastral i et diem què passa, quina via toca i quant costarà. Es descompta íntegre si ens encarregues la feina.
Informe de validació gràfica (GML)
Fitxer GML de la parcel·la i informe de validació de la Seu Electrònica del Cadastre, ajustant la geometria sobre la cartografia oficial. Sense treball de camp.
Declaració cadastral o esmena
Model 900D o esmena de discrepàncies: documentació, plànol, presentació telemàtica i seguiment de l'expedient fins que el Cadastre l'incorpora.
Resposta a requeriment
Requeriment del Cadastre o nota de qualificació negativa del Registre: esbrinem què falla, ho corregim i redactem l'escrit tècnic dins de termini.
Expedient complet Cadastre-Registre
De principi a fi: informe tècnic signat, representació gràfica, validació, escrit i seguiment fins a la resolució. Un sol interlocutor i un sol preu.
Informe pericial de delimitació
Quan hi ha conflicte: partions discutides amb un veí, repartiment d'una herència o procediment judicial. Dictamen signat per enginyer col·legiat.
Treballem amb la documentació que aportes (escriptura, nota simple i referència cadastral). Taxes, impostos i honoraris de notaria o registre, a part. No cobrem a resultat: responem del treball tècnic, no del que resolguin el Cadastre i el Registre. Cada encàrrec es confirma amb pressupost tancat per escrit abans de començar.
Un cas real
324 m² al Cadastre, 780 m² a l'escriptura
Una finca de Súria va arribar amb el Registre aturat i un requeriment del Cadastre a sobre: les coordenades aportades donaven 857 m², ni els 780 de l'escriptura ni els 324 que hi constaven. Comparant els vèrtexs amb la cartografia oficial es va veure que sis eren correctes amb un error de cinc centímetres i que dos estaven desplaçats quatre metres. Corregits aquests dos punts i ajustada la partió amb la parcel·la veïna, el Cadastre va validar la geometria en positiu. L'expedient es va tancar amb l'escrit de contestació i la superfície que reconeix avui el Cadastre.
Preguntes freqüents
Quant triga tot això?
La part que depèn de nosaltres va ràpida: el diagnòstic, en tres o quatre dies; la geometria validada, en una o dues setmanes si no cal mesurar sobre el terreny. El que no controla ningú és l'Administració: el Cadastre i el Registre tenen els seus propis terminis i poden trigar mesos a resoldre.
Si declaro més superfície, em pujarà l'IBI?
Pot pujar, sí. Si el Cadastre incorpora més superfície de sòl o de construcció, el valor cadastral canvia i l'IBI va al darrere. T'ho diem al diagnòstic, abans que gastis res. De vegades la regularització compensa igualment: el comprador, el banc o el notari poden demanar que els metres quadrin, i sense coordinació la finca no té la presumpció d'ubicació i límits del Registre (art. 10.5 de la Llei Hipotecària). Altres vegades convé esperar.
Em garantiu que el Registre ho inscrigui?
No, i desconfia de qui t'ho garanteixi. Nosaltres responem de la feina tècnica: una geometria que valida en positiu i un expedient ben plantejat. Qui resol és el Cadastre i qui qualifica és el registrador, i en el procediment de l'article 199 es notifica als veïns confrontants, que poden al·legar, i el registrador decideix. Per això no cobrem a resultat.
La validació del Cadastre acredita que la finca és meva?
No. L'informe de validació gràfica acredita la geometria —que el dibuix encaixa amb la cartografia del Cadastre i no envaeix el veí—, no la propietat ni la legalitat de les operacions jurídiques. Si el que hi ha al darrere és una qüestió de títols, t'ho direm i és terreny de notari o advocat.
He de fer alguna cosa jo o ho porteu tot vosaltres?
Gairebé tot ho portem nosaltres, però hi ha tràmits que han d'anar a nom del propietari: segons el cas, es presenten amb el seu certificat digital o Cl@ve, o els fa algú amb representació acreditada. T'acompanyem en aquest tràmit o el fem per tu amb una autorització.
Explica'ns què t'ha arribat
Si tens un requeriment o una nota del Registre, adjunta'l o copia'ns el que diu: amb això solem veure de seguida per on va. Et responem en 24-48 hores, en dies feiners.