Quan el Cadastre i el Registre no diuen el mateix de la teva finca
Els metres de l'escriptura no quadren amb els del Cadastre i hi ha una venda, una herència o un expedient aturat. Ho diagnostiquem, corregim la geometria i redactem l'escrit que tanca l'assumpte.
El problema gairebé mai apareix sol
Apareix quan hi ha alguna cosa en marxa: una compravenda que el notari no pot tancar, una herència que es reparteix, una nau que s'amplia, un banc que demana la finca inscrita. I llavors salta que l'escriptura diu uns metres, el Cadastre en diu uns altres i el dibuix no encaixa amb el del veí.
Des de la Llei 13/2015 el Registre de la Propietat treballa sobre la cartografia del Cadastre, i en segregacions, divisions, agrupacions i obra nova la georeferenciació de la finca és obligatòria. Traduït: sense coordenades correctes, l'expedient no avança.
En quin d'aquests casos ets?
El Registre no t'inscriu l'escriptura
Nota de qualificació negativa: el registrador demana la representació gràfica georeferenciada amb informe de validació positiu. Sabem exactament quin document falta i com es produeix.
T'ha arribat un requeriment del Cadastre
Un expedient obert, un termini corrent i un escrit que cal contestar amb arguments tècnics. Diagnostiquem el defecte, el corregim i redactem la contestació.
Herència o venda amb metres que no quadren
La finca té una superfície a l'escriptura, una altra al Cadastre i una altra sobre el terreny. Abans d'anar al notari convé saber quina és la bona i què cal per arreglar-ho.
Segregació, obra nova o ampliació
Aquí la georeferenciació és obligatòria per llei, i des del 2025 també en declarar una obra nova. Si a més legalitzes la instal·lació amb nosaltres, va tot en el mateix expedient.
Com ho resolem
1. Diagnòstic
Mirem l'escriptura, la nota simple i la cartografia cadastral, i et diem què passa, si té sortida i per quina via. Si continues endavant, t'ho descomptem.
2. Geometria correcta
Aixequem la finca o ajustem les coordenades existents sobre la cartografia oficial, dins de les toleràncies que exigeix la norma. Sense això, l'expedient torna.
3. Validació al Cadastre
Generem el fitxer GML i el validem a la Seu Electrònica fins a obtenir l'informe positiu amb el seu codi de verificació. Aquest és el document que et demanen.
4. Presentació i seguiment
Redactem l'escrit, el presentem amb tota la documentació i seguim l'expedient fins que el canvi hi consta. T'avisem quan entra i si arriba alguna notificació.
Preus
Diagnòstic de la discrepància
Revisem escriptura, nota simple i cartografia cadastral i et diem què passa, quina via toca i quant costarà. Es descompta íntegre si ens encarregues la feina.
des de 150 € + IVAInforme de validació gràfica (GML)
Fitxer GML de la parcel·la i informe de validació de la Seu Electrònica del Cadastre, ajustant la geometria sobre la cartografia oficial. Sense treball de camp.
des de 250 € + IVADeclaració cadastral o esmena
Model 900D o esmena de discrepàncies: documentació, plànol, presentació telemàtica i seguiment de l'expedient fins que el Cadastre l'incorpora.
des de 350 € + IVAResposta a requeriment
Requeriment del Cadastre o nota de qualificació negativa del Registre: esbrinem què falla, ho corregim i redactem l'escrit tècnic dins de termini.
des de 650 € + IVAAixecament i representació gràfica
Quan cal mesurar sobre el terreny: aixecament amb precisió centimètrica, representació gràfica alternativa i validació. Parcel·la urbana de fins a 1.500 m².
des de 650 € + IVAExpedient complet Cadastre-Registre
De principi a fi: informe tècnic signat, representació gràfica, validació, escrit i seguiment fins a la resolució. Un sol interlocutor i un sol preu.
des de 1.200 € + IVAInforme pericial de delimitació
Quan hi ha conflicte: partions discutides amb un veí, repartiment d'una herència o procediment judicial. Dictamen signat per enginyer col·legiat.
des de 950 € + IVAPreus per a una finca, amb la documentació aportada pel client (escriptura, nota simple i referència cadastral). Finca rústica de més d'una hectàrea, +25 %; parcel·la addicional en el mateix expedient, +120 €. Taxes, impostos i honoraris de notaria o registre, a part. No cobrem a resultat: responem de la feina tècnica, no del que resolguin el Cadastre i el Registre. Cada encàrrec es confirma amb pressupost tancat per escrit abans de començar.
Un cas real
324 m² al Cadastre, 780 m² a l'escriptura
Una finca de Súria va arribar amb el Registre aturat i un requeriment del Cadastre a sobre: les coordenades aportades donaven 857 m², ni els 780 de l'escriptura ni els 324 que hi constaven. Comparant els vèrtexs amb la cartografia oficial es va veure que sis eren correctes amb un error de cinc centímetres i que dos estaven desplaçats quatre metres. Corregits aquests dos punts i ajustada la partió amb la parcel·la veïna, el Cadastre va validar la geometria en positiu. L'expedient es va tancar amb l'escrit de contestació i la superfície que reconeix avui el Cadastre.
Preguntes freqüents
Quant triga tot això?
La part que depèn de nosaltres va ràpida: el diagnòstic, en tres o quatre dies; la geometria validada, en una o dues setmanes si no cal mesurar sobre el terreny. El que no controla ningú és l'Administració: el Cadastre i el Registre tenen els seus propis terminis i poden trigar mesos a resoldre.
Si declaro més superfície, em pujarà l'IBI?
Pot pujar, sí. Si el Cadastre incorpora més superfície de sòl o de construcció, el valor cadastral canvia i l'IBI va al darrere. T'ho diem al diagnòstic, abans que gastis res: de vegades la regularització compensa igualment perquè sense ella no pots vendre, heretar ni inscriure, i de vegades convé esperar.
Em garantiu que el Registre ho inscrigui?
No, i desconfia de qui t'ho garanteixi. Nosaltres responem de la feina tècnica: una geometria que valida en positiu i un expedient ben plantejat. Qui resol és el Cadastre i qui qualifica és el registrador, i en el procediment de l'article 199 els veïns confrontants poden oposar-s'hi. Per això no cobrem a resultat.
La validació del Cadastre acredita que la finca és meva?
No. L'informe de validació gràfica acredita la geometria —que el dibuix encaixa amb la cartografia del Cadastre i no envaeix el veí—, no la propietat ni la legalitat de les operacions jurídiques. Si el que hi ha al darrere és una qüestió de títols, t'ho direm i és terreny de notari o advocat.
He de fer alguna cosa jo o ho porteu tot vosaltres?
Gairebé tot ho portem nosaltres, però hi ha un pas que només pot fer el propietari: el fitxer de la representació gràfica ha d'anar autenticat pel titular amb el seu certificat digital o Cl@ve, o per algú amb representació acreditada. T'acompanyem en aquest tràmit o el fem per tu amb una autorització.
Explica'ns què t'ha arribat
Si tens un requeriment o una nota del Registre, adjunta'l o copia'ns el que diu: amb això solem veure de seguida per on va. Et responem en menys de 24 hores.
📌 Atenem únicament per WhatsApp i correu electrònic.